Te perdiste la ventana de mediados de junio para el seguro de inundación, esto es lo que te cuesta ahora

La ventana de 30 días que en silencio decidió quién está cubierto ahora mismo

Cada junio le digo lo mismo a mis clientes: compren su seguro de inundación antes de mediados de mes o van a estar apostando en la primera mitad de la temporada de huracanes. Algunos hicieron caso. Muchos no, y ahora es julio, y me están llamando personas que pensaron que el seguro de inundación funciona como el de auto, activo desde el día que firmas. No es así.

Las pólizas del NFIP tienen un periodo de espera estándar de 30 días. Compras una póliza hoy y no se activa hasta dentro de un mes. Eso no es un detalle técnico, es la razón completa por la que la fecha de mediados de junio importaba. Comprando antes del 15 de junio quedabas cubierto antes de que el Golfo normalmente se calienta a finales de julio y agosto. Si se te pasó, ahora estás corriendo detrás justo en el tramo donde Houston tiene el mayor riesgo de inundación.

Si te perdiste la ventana, así está la situación real

Si compras una póliza hoy, se activa cerca del 19 de agosto. El pico climatológico de la temporada de huracanes llega alrededor del 10 de septiembre, así que no te quedas sin protección, solo estás más tarde de lo ideal y más atrás de lo que quisieras si algo se forma en el Golfo en las próximas semanas. Este no es el año para esperar a que nombren una tormenta antes de llamar.

Hay una segunda fecha límite encima de esta que la mayoría de los dueños de casa no conoce. La autorización del NFIP se vence el 30 de septiembre de 2026, a menos que el Congreso actúe de nuevo. Durante cualquier interrupción del programa, no se pueden emitir pólizas nuevas, punto. Una póliza que contratas ahora se mantiene vigente sin importar lo que pase en Washington a finales de septiembre. Esperar hasta agosto para ver qué pasa te arriesga a caer en una ventana sin poder comprar nada.

Quién realmente necesita esto, más allá de las zonas obvias de inundación

La mayoría de los dueños de casa en Katy, Cypress y el noroeste de Houston piensan que el seguro de inundación es solo para casas cerca de Cypress Creek o dentro de una zona de alto riesgo marcada por FEMA. Así no es como pasan la mayoría de los reclamos de inundación en Houston. Una gran parte de los reclamos después del huracán Harvey vinieron de casas completamente fuera de las zonas marcadas, en colonias que nunca tuvieron seguro de inundación porque un mapa les dijo que no lo necesitaban. Las áreas cerca de los embalses de Addicks y Barker, los lotes junto a drenajes, y cualquier cosa cerca de un arroyo o estanque de detención tienen un riesgo real que los mapas de FEMA no reflejan bien.

• Casas cerca de Cypress Creek o Bear Creek, aunque estén fuera de la zona marcada.
• Cualquier cosa a media milla de un estanque de detención o canal de drenaje en los desarrollos nuevos de Katy y Cypress.
• Casas con hipoteca que actualmente no exige seguro de inundación, porque el requisito del prestamista y el riesgo real no son lo mismo.

Una póliza estándar del NFIP en una casa de riesgo moderado normalmente cuesta unos cuantos cientos de dólares al año, no los mil y tantos que la gente espera. Es un número pequeño comparado con un reclamo que puede llegar a seis cifras después de un pie de agua en la planta baja.

Si no tienes seguro de inundación ahora mismo, o no estás seguro si tu póliza está activa, no esperes a que nombren la próxima tormenta para averiguarlo. Contacta a Marysol Calvillo esta semana y empezamos una póliza ahora para que esté activa antes del tramo más fuerte de la temporada.