La pregunta de la edad del techo en tu renovación de Houston ya no es trámite

Esa preguntita de cuándo te cambiaron el techo por última vez? Antes era un cuadrito que llenabas sin pensar. En 2026 es el renglón que decide si te dejan cobertura completa, una versión recortada o una carta de no renovación.

La mayoría de mis clientes en Katy y Cypress no se dieron cuenta hasta que la prima subió 18% a 30% esta primavera. El techo es la razón.

Las aseguradoras de Texas llevan tres años apretando la suscripción alrededor de granizo, viento y condición del techo. Los condados de Harris y Galveston fueron los más golpeados. Para junio de 2026, el FAIR Plan de Texas ya pasó las 120,000 pólizas activas, y muchos de esos dueños terminaron ahí porque su techo pasaba de 15 años y nadie más los aceptaba.

Qué hace el suscriptor con tu respuesta

Si tu techo tiene menos de 10 años, normalmente te dejan la cobertura por costo de reposición. A las aseguradoras les gusta ese rango. La prima sube por el riesgo general de la Costa del Golfo, pero conservas los términos.

Entre 10 y 14 años la cosa se pone interesante. Algunas aseguradoras te pasan calladamente a valor efectivo real en el techo, lo cual significa que la depreciación se descuenta de cualquier pago futuro. El granizo destroza un techo de 12 años en el 77084 y el cheque te cubre quizá la mitad del costo de reemplazo. El resto sale de tu bolsa.

De 15 años para arriba es donde está la acción. Vas a ver una de tres cosas: el deducible de viento y granizo brincando de 2% a 3% o 5%, una exclusión por daño cosmético al techo, o una no renovación con 60 días de aviso.

Una clienta mía en Cypress renovó el mes pasado con un techo de teja asfáltica de 17 años. La aseguradora no la corrió. Sí la pasó a un deducible de 5% por viento y granizo sobre una vivienda de $420,000. Eso son $21,000 de tu bolsillo antes de que la póliza pague un peso por daño de granizo.

Qué hacer antes de contestar

Saca la fecha real de instalación del techo. No el año que compraste la casa. El permiso, si tu ciudad lo sacó, es el registro más limpio. Los permisos del condado Harris se buscan en línea para casi todos los códigos postales incluido el 77095.

Si tu techo tiene 12 o 13 años y está en buena forma, consigue una carta de certificación del techero. Las aseguradoras a veces la aceptan como prueba de vida útil restante y te dejan los términos de costo de reposición.

Si ya pasaste de 15, saca las cuentas: reemplazo ahora contra la matemática del deducible después. Un techo nuevo de teja asfáltica en el noroeste de Houston cuesta entre $9,000 y $16,000 según la pendiente y los pies cuadrados. Compáralo contra los $15,000 a $25,000 de exposición por deducible que cargas en la renovación.

Vale la pena verificar antes de renovar:

• Año del último reemplazo completo (no reparación)
• Material y clasificación de impacto
• Si tu aseguradora actual da crédito por teja Clase 4

La teja Clase 4 resistente a impacto baja la prima de viento y granizo entre 10% y 28% con la mayoría de las aseguradoras de Texas. Sobre una prima anual de $4,800 en el 77084, eso es dinero real de regreso cada año por la vida del techo.

Si ya te llegó la carta de no renovación, hay opciones fuera del FAIR Plan. Las aseguradoras de líneas excedentes escriben techos viejos en Houston. La prima duele, pero los términos se negocian, y un broker que trabaja el mercado mayorista normalmente encuentra algo mejor que el plan estatal.

Trae los papeles del techo, tu página de declaraciones y la renovación del año pasado a una consulta y revisamos línea por línea antes de que firmes nada.